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说法讲理丨拆迁中的法律知识
发布时间:2019-09-05    来源:     阅读量:

案例:

2017年年初,A市房产局为B区城市建设局颁发拆许字(2018)第66号房屋拆迁许可证,批准A市万安城市房屋拆迁有限公司作为拆迁实施单位对A市B区C地块实施拆迁,并发布拆迁公告。拆迁期限为2017年9月13日至2017年12月12日。刘某在拆迁范围内的A市B区团结路59号652室有私有产权住宅房屋一处。刘某发现拆迁方单方对他们的房屋的价值进行了评估,并以此拟定了《安置补偿协议》,便拒绝在协议上签字。B区城市建设局向A市房产局申请裁决,A市房产局于2018年3月30日作出A房拆裁[2009]第436号城市房屋拆迁行政裁决书并送达了刘某。2018年5月4日,A市房产局向刘某做出行政强制拆迁通知,内容为:“根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令[2001]305号)和《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》(建住房[2003]252号)的规定,经我局申请,市政府已同意对你实施房屋强制拆迁。请你自本通知送达之日起15日内自行搬迁,逾期拒绝搬迁,将由B区政府实施房屋行政强制拆迁。”刘某逾期未搬迁。2018年7月9日刘某的房屋被A市万安房屋拆除有限公司强制拆除。2018年12月4日,刘某诉至法院,要求确认A市房产局强拆行为违法,归还房屋内的物品及赔偿被拆除的房屋。法院最终支持了刘某的诉求。

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(广西鼎峰律师事务所    卢诗雨  律师)


主持人:什么情况下拆迁方可以申请强制拆迁?

律师:1、【房屋拆迁管理部门作出裁决并送达拆迁当事人】;要注意的是这里说的裁决而不是我们更为熟知的《限期搬离通知》或者《强制拆除通知》,也就是说任何通知都不能代替裁决,必须是房屋拆迁管理部门作出了裁决并且送达到拆迁当事人手里。

2、【被拆迁人或者房屋承租人超过裁决规定的搬迁期限未搬迁】;一般房屋拆迁管理部门也就是房产局作出裁决的时候,会在裁决中写明“限期多少日搬离”,而想要申请强制拆迁必须要在这个期限之后。

3、【拆迁人已对被拆迁人作了补偿安置或提供周转用房的】;也就是说拆迁方想要强制拆迁必须要先给被拆迁人补偿款或者安排安置房,不能让被拆迁人房子拆迁后没地方住。

4、【拆迁人依法向公证机关办理证据保全的;】

5、有要求必须实施行政强制拆迁理由的。

以上五个条件都必须全部具备才能申请强制拆迁。

 

主持人:那么达到上述条件,拆迁方申请了拆迁后要怎么样实施呢?是直接就可以去拆了吗?

律师:不是的,强制拆迁是个非常严重的手段,所以申请只是其中一步,申请以后要如何实施拆迁同样也需要遵循以下法定程序:1、【张贴强制拆迁公告;】在被拆迁的地方附近贴个公告,公告说这里准备要被强拆了。

2、【受同级人民政府责令实施行政强制拆迁的部门拟定实施方案,做好房屋行政强制拆迁的各种准备;实施方案报同级人民政府法制办备案;】然后同级政府,一般是县或者区政府会要求拆迁部门做一个拆迁方案,做好前期的各种准备以后还要报同级的法制办备案

3、【通知拆迁人向公证机关办理有关证据保全;】保全房屋之前的状态以免拆迁的过程中出现争议之后说不清这个房屋之前到底是什么情况。

4、【准备工作就绪后,书面通知被拆迁人强制拆迁时间,要求届时到现场配合执行】;上面的准备工作就绪之后,拆迁部门就要正式通知被拆迁人哪月哪日哪时房屋将被拆迁。

5、【通知有关单位、基层组织强制拆迁时间,派员现场协助执行;】

6、【做好装运、保管的各种准备】;拆迁之前房屋内的东西都要全部清出来,如果被拆迁人没法自行保管或者不想自行保管的,那么拆迁部门就要找到地方放置屋内的所有东西,等待被拆迁人领取。

7、【房屋拆迁管理部门会同有关单位实施强制拆迁。】一般是房产局、城市建设局及拆迁公司到现在实施拆除。

 

主持人:现在城市飞速发展,很多地方都在拆迁,越来越多人会面临拆迁的问题,关于拆迁有什么需要注意的地方吗?

律师:有以下四个坑大家在拆迁的时候千万注意不要踩进去,

1、千万不能提交权属证明的原件。在拆迁中,很多没有房产证、土地使用证等证件的房子,比如城中村这种很有可能被当地政府以拆违的名义强行拆除,并且不给补偿。所以,当拆迁方以各种理由向你索要房产证、土地使用证等与财产密切相关的文件时,一定要保持警惕,不能给原件,给复印件即可。

2、不能把安置补偿协议交给拆迁方。实践当中,有的拆迁方会以协议要经过审批为由,拿走拆迁户手里的协议。这是非常危险的,首先没有了协议作为证据,之后想要起诉或者复议维权家我问你个举步维艰。其次,有些拆迁方甚至会钻空子,如何拒绝返还协议,或者随意更改一些条款。如果真遇到这种情况,拆迁户一定要坚守立场,协议一定要当面签订,双方同时签字盖章,相互交换留底,避免不必要的风险。

3、房产评估程序,是最容易出问题的地方。我们的房子到底值多少钱?心里得大概有个数。稍不注意,评估报告可能让你吃足苦头。很多拆迁方根本不与拆迁人商定,直接指定评估机构,评估机构不一定具有资质,评估的结果更是让人瞠目结舌。通常,他们只是把评估报告当成少给补偿的道具。在拆迁时,被拆迁人一定盯紧评估报告制定的每一个流程。特别提示大家根据国家住建部印发的《国有土地上房屋征收评估办法》第四条 房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。就是说被拆迁房屋的评估机构应该是由被拆迁人选定的,所以当社区或者村民小组召开选定鉴定机构的协商会或者投票的时候一定要积极参与。

选定机构、签订合同、实地评估、公示解释、交付报告、申请复核、审定复核、申请鉴定,每一个环节被征收人都应该积极参与。由于评估方法不同,补偿数额会有天差地别,我们不只要盯着评估报告上的数额,更要了解清楚用的是哪种评估方法。

4、不要一味抵制文件签收,可以选择性签字。有一类被拆迁人会对拆迁方送来的一系列文件过于敏感,总觉得文件内容肯定对自己不利。他们想当然的以为,不签字、不搬迁就能保住他们的房子,提高补偿。事实恰好相反,即使对《补偿决定书》、《责令交出土地决定书》、《拆迁行政裁决》等文件置之不理,经过其他方式送达的法律文书依然会产生效力。起诉期满后,相关部门可以通过申请法院强制执行的方式拆掉你的房子。面对拆迁方送来的文件,我们应该在法律的框架内积极应对,可以先接收,但不要着急签字。因为,一旦签了字,就意味着文件内容发生了法律效力,对签字人具有了约束力,如果再想就此维权就会异常艰难。签字前,一定要仔细研判对自己权利义务产生实质影响的地方。

 

主持人:近些年来,一些地方和拆迁户之间时常摩擦不断,有什么方法能够缓解一下双方的矛盾?你对双方有些什么建议吗?

律师:我觉得缓解矛盾最好的办法就是双方都依法进行,政府部门要依法拆迁,依法按照强制拆迁的流程进行,严格把控从房屋行政强制拆迁的申请、审查、组织听证、报批、证据保全、实施各个环节,确保每个环节都合法合规,不能贪快节省一些步骤,剥夺拆迁户应有的一些权力。

另一边,拆迁户也要依法维权。现在一些拆迁户盲目听信一些谣言,认为做“钉子户”能够得到最高额的拆迁补偿,为此阻止拆迁不惜“一哭二闹三上吊”,这是非常不可取也无意义的。即使拆迁户不同意,政府同样可以通过合法对房屋强制拆迁。遇到政府的一些的拆迁行为不合法,不要自暴自弃,也不要铤而走险,应该学会用法律武器保护自己。像案例中的刘某一样就是运用法律武器最终获得了自己想要的结果。另外提醒大家可以通过两种途径来推翻强制拆迁的裁决,一是60天内向做出裁决的房屋拆迁管理部门的上一级或者同级政府提起行政复议,二是6个月内向法院提起诉讼,这两个途径可以任选其一。

说了那么多,最终还是希望政府和拆迁户都能换位思考,让拆迁更加简单化、合法化。


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